Gayrimenkul sektörünün çatı kuruluşu GYODER, erişilebilir kiralık konut sıkıntısına çözüm bulmak amacıyla kamu-özel sektör işbirliğiyle geliştirdiği ‘GYODER Yeni Konut Modeli’ni tanıttı. Arsa maliyetini ortadan kaldıran model ile uzun süreli kiracılık mümkün olacak. Kamuya kiraya veren yapısı ile uygun fiyatlı kiralık konutlar üretilecek. Hızlandırılması gereken kentsel dönüşümün de önünü açacak.
‘Barınma’ insanın en temel ihtiyaçlarından biridir. Ancak ne yazık ki nüfus artışı, doğal afetler, göç hareketleri ve yoksulluk gibi birçok faktör insanların dayanıklı ve uygun fiyatlı konuta erişimini her geçen gün zorlaştırmaktadır. ‘Erişilebilir konut krizi’ tüm dünyanın karşı karşıya olduğu küresel bir sorun… BM-Habitat’ın iddialarına göre 2030 yılına kadar; Dünya nüfusunun yaklaşık yüzde 40’ı olan 3 milyar insanın erişilebilir konut ihtiyacı olacağı tahmin ediliyor. Bu, dünya çapında her gün 96.000 yeni uygun fiyatlı evin inşa edildiği anlamına geliyor. Türkiye’de konut krizi Kovid-19 pandemisi, göçmen krizi, Ukrayna-Rusya savaşı, fahiş kira artışları ve son olarak Maraş’ta iki büyük şokla doruğa ulaştı.
‘1,5 YIL ÖNCE İŞE BAŞLADIK’
GYODER’in tüm dünyanın gündemindeki ‘konut’ sorununa çözüm bulmak amacıyla geliştirdiği GYODER Yeni Konut Modeli’nin lansmanına GYODER Lideri Mehmet Kalyoncu, GYODER Başkan Yardımcıları Neşecan Cazip, Sertac Karaağaoğlu, Cem Yılmaz, GYODER Yürütme Kurulu Üyeleri Prof. Dr. Ali Hepşen ve Doç. Serhat Başdoğan ve PPP Araştırma Merkezi Lideri Dr. Eyüp Vural Aydın’ın açıklamalarıyla gerçekleşti.
1,5 yıl önce Türkiye’de erişilebilir kiralık konut sağlamak amacıyla ‘Erişilebilir Konut Komitesi’GYODER’i kurduklarını söyleyen GYODER Lideri Mehmet Kalyoncu, ana vizyonları olan 4T yani Teknoloji, Tasarım, Doğa ve Toplum doğrultusunda ilerleyecekleri GYODER Yeni Konut Modeli’ni şu sözlerle tanıttı:
“Konut üretim sürecindeki en büyük maliyet arsa maliyetidir. Şu anda Türkiye ortalaması yüzde 50 civarında. Kamu kurumları, yerel yönetimler veya benzeri kuruluşların elindeki yerlerden Kamu-Özel İşbirliği Yöntemi ile belli bir süre içerisinde değerlendirilerek ve bir kira tarifesi ile belirli üst sınırlar belirlenerek onbinlerce düşük kiralı konut üretilebilir. Bu noktada GYODER Yeni Konut Modelini oluşturduk. Yap-işlet-devret modeli ile şahıs değil, kamusal, kiralayan bir yapı oluşturarak, kiracı ve kiralayan arasındaki sorunları ortadan kaldırıyoruz. Bu model arazi maliyetini sıfıra indirerek kiraları yarıya indirir. Kamu ve özel sektör işbirliği modeli ile kullanılacak gayrimenkullerde konutların üretilmesi sağlanırken, yerlerin mülkiyeti devlette kalıyor. Kiralar ise maliklerin kontrolünden çıkarılarak devletin ve kurumsal firmaların idaresinin hakkaniyetli kontrolüne veriliyor. Bu model ile konut üretiminin 1 yıl içerisinde tamamlanması hedeflenmektedir. Bu sayede çevredeki yerleşim yerlerinin düşük kira rakamları ile daha ucuza gelmesi sağlanacaktır. Sözleşmelerde yatay mimari, yerli donanım ve enerji tasarrufu da kural olacak. Böylelikle orta ve alt orta gelir grubunun hane gelirinin yüzde 30-50’sini geçmeyecek bir formülle konut analizi sunacağız.”
EKOSİSTEMİ HALKLA BİRLİKTE KURACAĞIZ
Bu modelin mekandan bağımsız bir model olduğunu vurgulayan Mehmet Kalyoncu, şunları kaydetti: “Üretilecek konutlar ne kadar şehrin merkezinde olursa, merkezdeki kiraların o kadar düşmesine yardımcı olur. Ama ne olursa olsun; Arsa maliyeti sıfırlandığı için burada mekanın etkisi sıfırlanmış olacaktır. Aynı il içindeki bir şehirde inşaat maliyetleri değişmez. Burada kira olarak açıklanan konu arsa bedeliydi. Bu model ile ciddi bir maliyet avantajı elde ediyor ve kiraları yarı yarıya düşürüyoruz” dedi.dedi.
GYODER Genel Başkan Yardımcısı Cem Yılmaz da yaptığı konuşmada; Avrupa yakasında Büyükçekmece kıyı kesimleri, Beylikdüzü, Bakırköy, Avcılar, Küçükçekmece, Bahçelievler; Anadolu yakasında Maltepe, Kartal, Pendik, Sultanbeyli ve Tuzla ilçelerinin yüksek deprem riski taşıdığına değinen GYODER Yeni Konut Modeli’nin yedek konut olarak da kullanılabilecek konutlar üreteceğini ve bunun İstanbul’un kentsel dönüşümünün önünü açacağını söyledi. Yılmaz, “Bu sayede 650 bin kişilik bir ilçe kalkınabilir. Bölgede sağlık, eğitim, turizm, perakende gibi alanlardaki yatırımlarla kiralık konutlarla birlikte fiilen bir ekosistem kuracağız. İstanbul’un kentsel gelişiminde eksik kalan yeşil ve açık alanlar, projenin kilit noktasını oluşturuyor. Kamusal alanların doğru planlamasını yapabilmek, yaya ve bisiklet kullanımına öncelik vermek, güçlü, uyumlu ve dirençli sürdürülebilir kentsel mekanlar inşa etmek de ‘iyi uygulamalar’ın önünü açacaktır. Bu model ile hem konutta erişilebilirlik sorununu çözüyoruz hem de sancılı 6 Şubat depremlerinden sonra ülkemizin en büyük önceliği olan İstanbul’un kentsel dönüşümünün analizinin anahtarını ortaya koyuyoruz.söz konusu.
‘DÜNYADA TEKRAR ÖRNEK BİR İŞE İMZA ATABİLİRİZ’
Türkiye’nin yıllık yaklaşık 1,5 milyon konut satışıyla Avrupa’nın birinci, OECD ülkeleri arasında ise ortasında ikinci büyük pazar olduğunu hatırlatan GYODER Başkan Yardımcısı Neşecan Alımlı, konut açığına ilişkin şu verileri paylaştı:
“TÜİK’in açıkladığı bilgilerde konut sahipliği oranının yüzde 56,7’ye (AB ortalaması yüzde 70) düştüğünü görüyoruz. Bu oran 2000’li yıllarda yüzde 65’in üzerindeydi. Yine bu dönemde yıllık evli çift sayısı 550 binden 600 bine çıktı. Boşanmalarda 90 binden 180 bine reel bir artış var. 2022 yılına gelindiğinde tek kişilik hane sayısı 5 milyonu aştı. Bu istatistikler konut sektöründeki arzı bastırıyor. Kiralık konut sektörü üzerinde de bir baskı var. Artık ‘hayalet evler’ diye bir gerçeklik var. Bu sayının 700 bin civarında olduğunu varsayıyoruz. Doğal olarak konutunu kiralamak istemeyenler de var, gerekçe olarak da yüzde 25’lik kira artışını gösterenler… Ama tüm bunların ötesinde bir de ‘deprem’ gerçeğimiz var. Tüm dünya, Türkiye’nin sağlık ve altyapı alanında imzasını attığı başarılı Kamu Özel İşbirliği (KÖİ) modelini konuşuyor. Bu modeli konut sektöründe uygulayabilirsek dünyada bir kez daha örnek bir işe imza atmış olacağız” dedi.
Konuta erişimin dünyada ve Türkiye’de önemli bir sorun olduğunun altını çizen Doç. Dr. Serhat Başdoğan ayrıca “Türkiye’de bir ailenin şehir merkezinde 60 metrekarelik bir ev alması gereken ortalama yıl 1985’te 6,8 idi, bugün bu süre 10 yılı aştı”dedi.
SAGP MODELİNİN AVANTAJLARI
Kamu Özel İşbirliği (KÖİ) Araştırma Merkezi Lideri Dr. Eyüp Vural Aydın ise KÖİ modelinin avantajlarını şöyle sıraladı: “Bu model hem kamuya, hem özel sektöre hem de vatandaşa birçok fayda sağlıyor. Sistemin kamuya sağladığı avantajlar, özel sektöre faydanın en üst düzeye çıkarılması, maliyetlerin düşürülmesi, projelerin hızlı bir şekilde tamamlanması ve mülkiyetin kamuda kalması şeklinde sıralanırken, özel sektöre sağladığı avantajlar ise uzun vadeli sözleşmeler ve yatırım yapma imkanı, güçlü imar planları ve ruhsatlandırma gibi süreçlerin olmaması ve kamu ile işbirliği kültürünün kazanılmasıdır. Şüphesiz en büyük fayda son kullanıcıya sağlanmaktadır. Vatandaşlar piyasa dalgalanmalarından etkilenmeden kiracı olarak kalabilecek, kredi kullanmadan ev sahibi olma imkanına kavuşacak ve harcanabilir gelirlerinin yüzde 30’unu konuta ayıracakları için yaşam standartları yükselecek.
MODELİN FİNANSMANI NASIL OLACAK?
GYODER Genel Müdür Yardımcısı Sertaç Karaağaoğlu, modelin finansmanı için iki seçeneğin olduğunu belirterek, “Birincisi banka finansmanı. Kamu otoritesi araziyi 49 yıllığına tahsis ediyor. Belirlenecek bedele göre yap-kirala-işlet ihalesine giriyor. İşi alan firma üst hakkı ipoteği karşılığında bankadan kredi kullanarak işi yapar ve bağımsız bölümler oluşur. Hak sahibi konutu kalan 49 yıl boyunca kullanır. Evleri kiraya vererek topladığı kiralarla krediyi ödüyor. İkincisi sermaye piyasalarıdır. Burada kamu otoritesi araziyi 49 yıllığına tahsis ediyor. Belirlenecek bedele göre yap-kirala-işlet ihalesine giriyor. İşi alan firma, üretim maliyeti + kâr karşılığında gayrimenkul sertifikası veriyor. SPK onayı çerçevesinde her m² için sertifika düzenleyerek sağlayacağı finansman ile işini yapmaktadır. Her sertifika sahibi kendi m²’sinde 49 yıl ikamet eder. Sertifikalar, 49 yılın sonuna kadar borsada her zaman hisse senedi gibi işlem görür. Üstelik sunduğumuz iki seçenek de modelimizin uygulanabilirliğini güçlendiriyor.”söz konusu.
prof. Dr. Ali Hepşen ise menkul kıymet ihracına dikkat çekerek, “Proje kapsamında özel sektörün ihtiyaç duyduğu finansman, kira gelirine dayalı menkul kıymet ihraçları yoluyla sağlanmalıdır. Uzun vadeli yatırım stratejisi hedefleyen bireysel emeklilik şirketlerinin ihraç edecekleri menkul kıymetleri portföylerine almaları teşvik edilmelidir.
GYODER YENİ KONUT MODELİ NASIL İŞLEYECEK?
Kamu, sözleşme süresi (20 yıl ve üzeri) için belirlenen araziyi izin ve imar işlemleri tamamlanmış, ruhsat veya ruhsat vermeye hazır hale getirir.
Özel sektör kıyasıya rekabet eder ve ilgili yer için teklif verir ve en iyi teklifi veren kazanır. Şirketler asgari yıl üzerinden rekabet edebilirler.
Devir alan özel sektör, proje için Özel Amaçlı Şirket (ÖAŞ) kurar.
Ticari birimler için herhangi bir rastgele kısıtlama uygulanmaz. Serbest piyasa koşullarında kiralama bedeli belirlenir ve tahsilat ve kiralama misyon sahibi firma tarafından yapılır.
Ev kiralayabilme kriterleri devlet tarafından belirlenir.
Kiralama fiyatları devlet tarafından belirlenir.
Kiralama sözleşmeleri istenirse 3 yıl ve üzeri olabilir.
Sözleşme süresinin sonunda konutların mülkiyet hakları devlete geçecek.
Kamu-özel sektör işbirliği modeline uygun olarak; ÖAŞ finansman bulur, tasarlar, inşa eder, bakımını ve onarımını yapar.
Halkın görevi; Resmi tarafta, arazi tahsisini, plan üretimini ve altyapıyı hazırlar.
